마포 나루도서관에서 우연히 이 책을 발견하고는 너무 읽고 싶었다.
부동산 투자 중에 건물투자는 한 번도 생각해보지 못한 터
또 다른 시야가 넓어질 수 있는 계기가 되겠다 싶었다.
늘 건물을 바라볼 때, 학원가와 병원이 입주한 빌딩은 정말 잘되겠다,임차인의 세가 밀리는 일도 없겠다 싶었다.
하지만 그 건물의 주인이 내가 될 수 있겠다는 생각을 해본 적이 없었다.
이 책을 계기로 또 하나의 기회를 찾았다고 생각하며, 내용을 정리해보려고 한다.
Part 1. 4,000만원으로 시작해서 약 60억원의 자산가가 되기까지 by 서울행복지키미
"안주하는 삶만큼 위험한 건 없다"
주택보급률과 자가점유율
집은 깔고 사는 게 아니다. 20억원 가량의 자가를 11억원에 전세를 주었고 월세를 택했다.
건물투자를 해야 하는 이유
* 자본이 3억원 이내여도 충분히 할 수 있는게 건물투자다. 부동산 법인을 만들면 80%대출을 받을 수 있다.
그럼 부대비용 (취등록세, 복비) 포함하더라도 10억원의 건물을 살 수 있다.
* 디벨롭이 가능하다.
* 주택 투자에 비해 세금 과중이 적다. 종부세 합산 대상이 되려면 공시지가 80억원이 넘어야 한다. (시가 약 200억)
* 아파트 투자에 비해 수익률이 좋다.
* 레버리지를 극대화 할 수 있다.
* 건물 투자의 근간은 땅이고 땅의 가격 안정성은 꾸준하다. 안정성이 높아 리스크가 적은 투자다
건물 투자 기본개념
* 토지 : 입지, 토지의 용도지역 -> "토지이음" 사이트에 주소 입력하면 특성을 찾아 볼 수 있다.
* 건물 : 토지 위에 올라간 건축물, 주택용/ 상업용 확인, 목적, 용도, 건폐율, 용적율, 층별 정도 파악
상가주택건물/도시형생활주택건물/근린생활건물 확인 -> 정부24 건축물 대장 열람
* 임대차 : 임대차 MD 구성으로 건물의 가치와 수익률 극대화 -> 메디컬빌딩, 학원빌딩, 통임대빌딩
*자기 주도형 관점을 가져라 (임대차, 신축, 리모델링 계획에 맞게 할 수 있는지 판단)
-> 지구단위계획, 재개발 지역, 가로주택정비 구역, 막다른 길, 자루형 토지, 합벽(맞벽) 피해야 함
* 사업하는 마인드
* 임차인의 마인드
* 좋은 건물 고르기
* 매가&평단가의 적정성 파악하기
-> 매매가, 대지평수, 평단가, 상권, 역근접성, 오피스근접성, 비교우위, 감평가, 건폐율, 용적률, 오피스/주거/트렌드, 개발 호재, 임대차(수익률, 공실률), 보너스 (엘리베이터, 주차장, 초역세원, 코너, 대로변, 도로 상황, 명도 가능 여부)
-> 벨류맵, 디스코, 랜드북, 부동산플래닛 주변매불 분석
* 나쁜 건물 거르기
-> 공공재개발 가능성, 가로주택정비사업추진지역(구청, 시청확인), 지상권 설정이 있는 건물 (등기부 등본상 토지와 건물 소유주 확인), 지구단위계획여부 불리함(해당 지자체 확인) 건물 내 지하철 통과 (등기부등본 구분 지상권 확인), 사도&자루형 토지 (막다른 길에 있는 건물인지 토지대장 및 현장 검토), 합벽&맞벽(현장 검토), 건물주가 임차인인 경우 리스백으로 인한 수익률 부풀림 (소유주와 임차인의 동일인 체크), 건물 신축 시 건축선 후퇴 (토지이용계획원 확인), 젠트리피케이션 가능성 여부 (현장 임장, 인터넷 정보로 과도한 임대비 상승폭과 주변상권의 확장성 파악), 건물의 층별 용도 체크 (건축물 대장상 주택 부분 시 매도자의 용도변경 협조 여부), 상권의 쇠퇴 (현장 방문하여 공실여부와 임대차 업종 체크)
* 건물의 층별 용도 체크 중요
-> 주택이 잇는 건물 취득 시 취득세 중과세를 부담해야 한다 (1주택인 경우), 계약 후 주택 용도변경 어려움
* 매수분석평가표 49P, 사진촬영 완료
Part 2. 20년 투자와 5년 공부로 알게 된 가치보다 싸게 건물 사는 투자 비밀 by 정설
"유학 대신 독서실 투자를 택했다"
<빌딩부자들> by 성선화 기자님
* 보유한 토지가 넓은 부동산 중 토지의 가격 상승과 월세 수익 둘 다를 만족시키는 것은 공장과 상가건물이다.
ex) 노원구 건물 23억 5천만원에 매입, 당시 통임대로 보증금 7,000만원에 월세 700만원
-> 리모델링 6억원 -> 연면적 약 250평에서 나올 수익은 1,800~2,000만원 예상 -> 단점은 엘리베이터 설치 필수
-> 내부 설치 시 실사용 면적 8.2평 손해 -> 엘리베이터 외부에 설치하면 8.2평이 생겨 16평이 이득
2종일반주거지역에 잇는 건물이라서 원래는 200평까지만 건축이 가능한 토지이나, 이는 2003년에 생긴 법으로
2003년 이전에 지어진 건물 중에 이런 용적률 혜택을 받은 건물이 꽤 있다.
* 건물 싸게 사는 법
- 1층 상가의 평당 월세가 20만원 이상 되는 곳을 발견하면 그 상권의 어느 범위까지 평당 월세를 20만원 전후로 받을 수 있는지 네이버 부동산, 공인중개사에 문의
- 현재 그 지역의 면, 선, 점에 대해 분석
- 미래가 될 면, 선, 점에 대해 분석
- 분석 지역을 느려가며 좋은 매물이 나오는지 확인
- 맘에 드는 물건이 나오면 원하는 매수가격이 될때까지 기다려 1~20% 협상하여 매수
*면,선,점
- 면 : 그 지역에 구매력이 있는 사람이 얼마나 많이 있는지 파악
(역 앞, 대로변이더라도 상권이 몰려있지 않으면 다른 상권이 활발하게 이용되어 그 건물 가치가 높을 수 있음)
- 선 : 빨간 구슬들이 움직이는 동선이다
- 점 : 주요소비지역이 있는 선 위에 있는 토지의 사용가치
- 상권을 분석할 땐 시간대별 분석 : 0608, 0810, 1012, 1206
* 디스코 앱 : 실거래가 앱 사용하여 상업용건물로 분류ㅏ면 해당 건물의거래가격을 유추할 수 있다. 유추가격은 실제로 감정평가에도 사용된다. 그것이 대출의 기준이 된다.
ex) (연수익 2억 1600만원 - 연이자 8520만원 = 1억 3080만원) / (매매가 31억원(리모델링 포함) - 보증금 3억원 - 대출금 22억 5000만원 = 5억 5천만원) = 0.237 * 100 = 23.7% 수익률
-> 실 투자금액은 8억 5천만원에서 보증금 3억원 들어왔으니 실 투자 금액은 5억 5천마눵ㄴ
-> 장기보유 특별 공제 : 15년 이상 보유 약 20억원 공제,
Part 3. 프랜차이즈 대표가 부동산 연결고리를 통해 투자에 성공항 노하우 by 라이언79
* 임대의 3요소는 입지, 구조, 공간력이다.
- 입지 :같은 1평이라도 입지에 따라 임차인의 생산성은 엄청난 차이를 만든다
- 구조 : 업종별로 최대 슁ㄱ을 낼 수 있는 최소 평수가 있다.
- 공간력 : 쾌적, 분위기잇는 공간
입지 X 구조 X 공간력 = 모객효과 = 가치상승
* 상권의 성장단계 : 1단계 F&B(카페/식당) -> 2단계 패션과 문화 (패션브랜드, 팝업스토어, 공연, 예술체험) -> 3단계 (명품 플레그십 스토어 (디올)
* 3개 이상의 점이 겹치는 곳 건물을 사라 : 출근, 등교, 역, 회사, 학교
-> 거대한 점의 출현 (백화점, 병원, 기업), 도보 이동 가능 2차, 3차 소비가 이뤄진다. 0.5 ~ 1km 이내 있어야 파생소비
* 부동산 신탁등기 : 신탁사(수탁사)를 끼고 담보대출 진행, 수탁사는 등기 권리자, 위탁자는 등기 위무자
-> 대출 많이 나옴, 레버리지 극대화, 대출조건 비교적 까다롭지 않음, 임대사업자, 다주택자에게 유리, 신탁 체결 이후 강제집행 불가능, 금리가 비교적 높다. 신탁자와 위탁자가 등기에 함께 등재되어 임대차 시 번거로움이 있다.
ex) 매가 20억원 + 취ㄱ득세 및 중개비용 2억원 - 임대보증금 1억원 및 대출 15억원 = 6억원
-> 보증금 1억원 월세 560만원, 대출이자 380만원 -> 6억원 주차해 월 180만원 수익 발생
* 건물 투자 포인트
- 공시지가가 매가의 90% 이상 근접하는 건물을 산다. 시세에 맞게 산다면 가만히 있어도 연 5~10%가 오른다. 대출은 감정가 기준으로 나오기 때문에 레버리지를 최대로 이용할 수 잇다. 건물 투자에서는 땅을 잘 사는 것이 1번으로 중요하다.
- 기본에 충실한 건물을 산다 : 땅의 용도, 역과의 도리, 도로접면 상권의 형성을 고려, 건폐율/용적율이 땅의 용도에 따라 다르다.
- 2,3층의 공실을 반드시 체크한다. 공실이 없다는 것은 그만큼 좋은 상권이라는것
* 용도지역의 분류
도시지역 = 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
관리지역 = 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
농경지역
자연환경보전지역
-> 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획원 확인
-> 건폐율, 용적율이 남는 경우는 신축을 통해 수익을 극대화, 신축 가설계를 통해 설계비, 공사비, 금율비 고려해서 신축 타당성 파악
* 임대료 수익률을 극대화할 수 있는 건물을 찾는다.
-> 나라면 전면이 좁아 각층에 한 개의 임차인만 받으 수 있는 건물이라면 4층 이상 엘리베이터 설치가 가능한 건물만 봄
-> 전면이 넓어 많은 임차인을 넣을 수 있는 건물 위주로 본다.
-> 전면이 넓은데 폭이 좁은 건물은 피한다. (최소 10평이 되지 않으면 임차인이 들어오지 않는다.
* 프롭테크 (부동산 자산+기술) 활용하여 정보 분석 "네모"에서 제공하는 매장 매출 추정치 내역 124p 사진
-> 해당 방문자의 카드매출은 약 4,000만원, 배달매출 6,000만원 예상
* RTI : 부동산임대업 이자상환비율, 담보가치 외 임대수익으로 어느정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표
(상가가치 X 임대수익률) / (대출금 X 이자율)
Part 4. 친구 따라 30대에 재개발지 상가주택으로 건물주 되기 by 빅토리아
* 건물 세입자 및 상가 방문, 현 상태 파악, 하자에 대한 확인, 임차 내역을 사전에 매도자에게 요구, 임차비 연체하는 곳 없는지 확인
Part 5. 건물 매수부터 공사 완료까지 빌런들의 이야기 by 고고고
* 시인성의 중요성 ★
- 코너는 1.5배까지 가격차이
- 접한 도로의 4m/10m, 일방통행인지 등
- 너무 넓은도로보다 1~20m 이면도로 : 너무 좁으면 유동차량/인구가 적고, 너무 넓으면 상권이 형성되기 어려움
상권은 양방향의 유동성을 모두 확보해야 함. 중앙분리대 부담
ex) 신사동 가로수길 도로폭 약 10m 왕복 2차선 도로, 블록을 관통
을지로 상권 동서를 가로지르며 도로폭도 비슷, 지하철역이 도로를 따라서 연달아 있음
지하철 주행하는 곳으로 토지를 매입하는 것이 유리
* 건물 매입 시의 팁
- 상업지역 : 가장 용적률이 높고 땅값이 비싼 곳
but, 도로 폭이 작고, 문화재와 인접해 있거나, 지구단위계획구역에 속해있다면 주의를 요함
도로 폭이 좁으면 건물 높이 제한에 걸려 상업지역의 장점인 용적율을 다 취하지 못할 가능성이 높다
-> 도로 폭에 따른 건축물 높이 산술식이 따로 있기 때문에 해당 구청, 건축사를 통해 확인하는 것이 좋다
-> 문화재 거리에 따라 높이 제한 확인, 역사문화환경보존지역인지 확인 : 건축물 대장, 디스코, 부동산플래닛
-> 서울시 지구단위계획 키워드로 검색해 페이지로 들어가서 주소 창에 해당 지번을 입력
ex) 한남오거리 일대 지구단위계획으로 묶여있음, 그 중에 한곳을 지정해 입력하면 '공동개발지정'인지 '공동개발권장'인지 표시가 됨, 지정은 해당 필지와 같이 신축공사를 해야 해서 개별 신축은 금지이고, 권장은 강제사항은 아니다.
구청에서 제공되는 해당 지구단위게획 구역에 대한 '결정도"를 열람하면 전체 필지에 대한 공동 개발 여부를 확인할 수 있다.
* 리모델링 or 신축공사?
-> 용적률 파악하여 상한 용적률까지 증축가능한지, 엘리베이터 설치가 수월한지, 내력벽이 많아 구조보강이 필요한지 주요 고려 포인트
ex) 가끔 용적률을 상회하여 지어진 건물은 신축하면 연면적이 줄기 때문에 리모델링이 유리
ex) 주택으로 만들어진 경우 내력벽이 많아 철거비가 많이 들고, 구조 보강 공사비가 추가되어 리모델링이 신축공사보다 많이 드는 경우가 있다. 일반적으로 리모델링 공사 난이도가 더 높다.
-> 신축을 고려한다면 나대지를 사는 것이 좋고, 그 다음엔 층수가 낮은 연와조 혹은 목조건물, 동일 층수면 지하층이 없는 것을 사는 것이 좋다. 신축을 고려할 때 가장 비용과 시간이 많이 드는 경우가 지하층이 있고, 지상층이 높은 철근콘크리트 건물을 사는 것이다.
* 좋은 건축사 선정하는 방법
- 홈페이지 찾아본다. 프로젝트 수행 결과, 규모, 결과물, 공공 프로젝트~개인 프로젝트, 내 건물과 유사한 입지에 있는 건물을 설계한 이력이 있는지 찾아본다.
- 미팅 시 건축사 본인이 나오는 지 사무실 직원이 나오는지 확인
- 사전조사 했는지 확인
* 좋은 시공사 선정하는 방법
- 시공사가 공사 완료한 건물의 건축주나, 임차인, 동네 사람들을 만나보는 것
- 종합건설면허를 갖고 있는 규모있는 곳이라면 홈페이지를 통해 준공 건물 소개
- 영업하는데 어려움은 없는지, 건물에 하자는 있는지, 하자보수 잘 이뤄지는지, 공사 중 민원 있었는지, 시공사의 대처가 어땠는지, 건물주에게는 공사가 제 때 끝났는지, 공사비 증액 요구 없었는지, 물어보면 좋아
- 기존에 공사를 진행한 건축주들의 연락처를 물어보라. 흔쾌히 알려주면 거리낌이 없고 이런 경우 좋은 시공사일 경우가 많음
Part 6. 압구정 현대아파트에서 미국 싱글하우스, 나아가 갓물주가 되기까지 by 나비
* 체비지 : 토지 구획 정리 사업의 시행ㅇ자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 환지 계획에서 제외하여 유보한 땅
* 미국 부동산 투자 이야기
- 취득세가 없고, 100달러정도만 내면 된다.
- 주택 수에 따른 중과세도 없다.
- 시시각각 변하는 부동산 정책도 없다
- 취득 시 부동산 중개수수료도 없다.
- 질로우, 레드핀 부동산 사이트 zillow.com, redfin.com
- 뉴욕은 세금이 높았고, 보스톤은 주택매매가 상승이 완만, 워싱턴주 시애틀 미국 주택 가격상승 2위 지역에 구글, 마소, 아마존, 보잉, 코스트코, 본사가 이쓴 지역이라 인구 유입률이 높았다.
- 교포 리얼터를 찾는다. 매물을 카카오톡으로 보내주고, 정보/사진/3D 동영상 매물 스캔 가능
- 시애틀 중 가장 좋은 지역은 벨뷰이다. 비싸서 밸뷰와 가까운 이사콰에 나온 매물을 매수
- 매수단계 : 은행계좌 오픈(방문필요/ZOOM 인터뷰) -> 오픈 하우스와 오퍼 -> 에스크로 오픈 (주택가격의 3~5% 정도를 계약금으로 보내면 에스크로가 오픈되고, 외국인이라 10% 송금) (매수자, 매도자 연결 기관으로 모든 자금 거래는 에스크로 회사가 개설한 계좌를 통해서만 이뤄진다) -> 대출 (외국이이라 안나오는 경우도있음) (주택감정 흰개미 있는지 여부 확인) -> 클로징 (소유권 이전, 문서, 집 키) -> 임대 (여러 임차인의 이력서)
- 한국의 부동산 상승률에 비하면 낮은 수준, 보유세금과 관리비가 높았다. 집값의 1~2% 보유세 지불, 1년마다 렌트계약을 갱신해 한달치의 임대료가 부동산 수수료로 나감, 주택관리비가 월세의 8% 정도와 HOA 관리비 100달러 지출 필요
- 매도 단계 : 리스팅 가격설정 - 주택판매 공고 -> 오픈하우스와 오퍼 -> 에스크로 열기 -> 클로징 (양도소득세, 1년이상 보유시 최고 15%, 1년 미만 보유 시 15~35% / 중개수수료 거래금액의 3%씩 매도자와 매수자의 수수료 모두 납부 총 6%)
Part 7. 30대 직장인의 소액으로 건물사기 by32년 100억
* 투자의 시작은 내집마련으로 -> 난이도가 쉽다.
* 무주택자라면 첫 투자는 아파트로 시작하길 바란다
* 이론과 실전은 다르다, 그 누구도 맹신하면 안된다 (유투브, 중개사, 매도인 등)
* 조바심을 내서는 안된다. 물건과 사랑에 빠져 객관적인 평가가 불가능해질 수 있다.
* 물건을 가리지 말고 간 김에 다 보고 검토하고 오면 좋다. 최대한 습득할 수 있는 지식은 다 흡수한 후 현장가자
* 무리한 투자는 하지 않는다
* 현재가 아닌 미래를 보고 투자한다
* 매수하고 싶은 지역을 미리 선정하고 꾸준히 임장한다.
* 아무 지역에 임장가지 않는다. "아, 이런 곳을 사야하나?' 라는 생각이 들면 좋은 지역이다
* 지역을 선정하고 핵심지가 될 곳을 선별하여 물건을 조사
* 지역 부동산을 방문, 내가 찍은 점 근처의 물건을 요청
-> " 사장님 이쪽이 개발되어 저는 여기가 앞으로 좋아질 것처럼 보이는데 여기 물건 나온 것 없나요?
* 그 지역의 물건을 많이 갖고 있는 부동산을 찾는다. 그 부동산 중심으로 동선을 짠다.
* 예상 매도 시점과 매도 가격을 반드시 정하고 투자하라
Part 8. 27년차 평범한 직장인이자 두 아이 엄마의 월급만으로 건물주 되기 by 행복하자아
* 텐인텐 카페, 100여권 정도의 책을 읽었다.
* 영동대로 지하 복합환승센터, 삼성역 GTX-A,C 더블 노선 근처 빌라 매입
* 건물 매수 전 기본적으로 고려할사항
- 임대수입 VS 지가상승
- 서울 VS 수도권 지방 주요지역 / 강남 VS 비강남 서울
- 신축빌딩 VS 구축빌딩 VS 땅 매입 후 건물 신축
- 근린생활건물 VS 상가주택
- 법인명의 VS 개인명의
- 현금비율 VS 대출비율
* 건물 임장 및 계약 전 확인사항
- 최소 도로 폭이 4m 이상인가
- 건축물 대장과 현황비교해서 위법건축물인가
- 역과의 거리, 역세권인가
- 건축법상 최대 용적률, 건폐율이 확보되어 있는가
- 코너 건물인가. 북도로에 접한 건물인가
- 건물 내부를 확인 가능한 경우, 누수, 누전, 크랙이 있는가
- 매도인에게 미납 사실 확인 요구, 통장내역 미납내역 확인, 리스백 조건이 건물을 매각하기 위한 높은 임대료 인지도 꼼꼼히 확인 (임대료를 내지 않거나 계약기간 중간에 나가 버리는 경우도 종종 있기 때문에 주변 임대시세와 대비해 적정 금액인지 꼭 확인하여 계약서 조항에 삽입)
* 계약 전 검토할 서류
- 건축물 대장 : 대지면적, 연면적, 층수, 건축연식, 주택/상가/업무용인지, 부동산의 유형, 건물의 주구조, 등기사항 증명서에서 확인되지 않는 건물의 현황을 알려줌
- 토지대장 : 토지 정보, 가끔 등기사항증명서상 대지면적과 토지면적이 불일치하는 경우가 있음 임장에서 확인
- 토지이용계획확인원 : 개발에 따른 건축제한이나 허용되는 행외 등 알 수 있음, 부동산 종합포털사이트인 "일사편리" 주소 입력하면 확인 가능
* 유념사항
- 고정관리비용 : 3개월마다 부가가치세 환급, 7.9월에 재산세, 임차가 맞춰지지 않으면 보증금환급(예비비), 금융이자
- 월간고정비용 : 전기안전관리, 전기/공용부분, 수도비, 가스비, CCTV 및 보안관리, 주차기 유지보수, 승강기 유지보수, 인터넷 서비스 이용비, 소방안전관리, 청소비용, 세무기장 수수료, 방역업체 비용
- 연간고정비용 : 화재보험, 정화조 청소, 물탱크 청소, 외벽청소, 기계식 주차 점검, 기탑용 (관리, 소모품, 수선품)
* 상기임대차보호법 : 2018년 10월 이후 최장 5년 보장되던 임대차계약기간이 10년으로 최장 연장되었다.
건물 매수로 인해 임대차계약을 승계받은 경우, 전 매도인이 임차인들의 계약서를 10년 전 것 까지 보유하고 있지 않아 확인이 어려운 경우가 종종 발생한다. 이럴 땐 '우리마을가게 상권분석 서비스' 점포이력서비스 이용, 이 사이트에 해당 건물에 지금까지 있었던 임차인들의 개업일과 폐입을을 확인할 수 있다. 최초계약이릉ㄹ 통해 임대차갱신요구권이 있는 임차인인지 파악할 수 있다.
* 상임법에 따르면 1년 에 5%씩 임대료 인상을 하게 되어있지만, 매년 5% 인상이 쉽지않다. 환상 보증금 기준으로 1년에 5% 인상하는 경우가 종종 있지만 원칙적으로 보증금과 월세 각각 5% 인상한도가 적용된다.
*임대관리앱 -> 임차인 월세일, 재통보, 임차인의 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 최고없이 임대차 계약을 즉시 해지할 수 있다. 3기의 차임 연체는 연체 횟수에 상관없이 총 연체금액이 3기분 이상이 되어야 해지 가능하다.
* 장마철 누수로 인해 임차인이 영업을 할 수 없는 경우, 임대인이 누수 공사비용, 임차인 영업장 내부 인테리어비용, 영업 손실비용 배상해야 하므로, 매년 장마철 전에 누수 확인, 방수공사 여부 확인하여 보강하거나, 누수에 대한 비용이 보장되는 화재보험을 꼭 들어야 한다.
Part 9. 꼬꼬마건물로 시작하는 건물주 프로젝트 무작정 따라하기 by 알렉스김
* 상권 고를 대 유행이 덜 타는 곳, 역 주변/대로변/도심번화가 중심으로 선택, 이제 막 번영의 기운이 모여들고 에너지가 움트는 저평가 된 곳을 찾는다. -> 성동구 송정동
* 첫 도전은 안정적으로 : 꼬마 빌딩은 상업시설이 기반이 되어야 하기 때문에 주택 사업을 하지 않는이상 골목보다 가시성이 확보되어야 한다. 오를 수 있을 것 같은 곳으로 찾아야 한다.
* 자신만의 기회의 땅을 찾아라 : 신설동(서울시청, 성동구 서울숲, 동대문구, 중구, 성북구, 종로구와 인접, 지하철 3개 노선, 인근 자이르네 아파트 건설중, 신설 1구역 추진 중)
* 꼬마빌딩을 계획할 땐 통사옥을 염두에 두어, 가시성 확보 중요
* 비관론이 최고조에 달했을 때가 매수 최적기, 낙관론 최고조일 때 매도의 최적기
건물주가 되어보리라!!!!!
1000억 달성 목표의 500억은 부동산이다.
500억은 나의 사업 가치로 매각하여 현금흐름 발생 시키는 것이 목표이다.
# 별책부록 - Q&A
1. 소액투자?
법인 투자 은행대출 80% 이용 가능, 자기 자본 3억원이면 15억원 건물, 자기자본 5억원이면 225억원 건물 구매 가능
2. 금리?
보통 반대로 하는 것이 좋다. 저금리일 때 고정금리로, 고금리일 때 변동금리로
필자는 4.5% 기준으로 낮으면 고정금리, 높으면 변동금리 택한다.
3. 부동산 카페?
오마이빌딩, 살모사의 커피하우스
소규모 강의나 정모 참석하여 인맥 쌓는게 도움이 된다.
4. 건물매물정보?
디스코, 밸류맵, 부동산 플레닛,
"건물 부동산 중개" 검색하면 전문 중개인 접할 수 있다.
발품팔아 로컬 중개인을 접해 인터넷에 없는 매물도 소개받을 수 있도록 좋은 관계를 쌓아라
5. 고금리 투자해도 되나?
저금리엔 매매가 활발해지면서 매도자 우위 시장이 된다.
고금리 시대에는 매수자 우위 시장이되어 매수자가 좋은 물건을 고를 수 있는 기회가 되기도 한다.
저금리는 금리상승을 이끌고, 고금리는 저금리를 이끈다
수요와 공급의 시장에서 사람들과 반대로 움직여야 좋은 물건을 만날 수 있다.
6. 계약서 주의사항?
불법건축물, 건물의 하자 중요
건물 구매 후 6개월 안에 중대 하자 발생 시 매수인이 매도인에게 하자 청구를 할 수 있는 법적 장치 마련
"본 계약 후 잔금시점에서 대출이 불가하여 계약을 이행할 수 없을 시에는 본 계약은 취소할 수 있으며 계약금은 전액 환급한다" 문구를 꼭 적어야 한다.
7. 리모델링 과정?
건축가가 설계한 것을 그대로 할 수 있는 시공사를 찾을 때 적정한 견적을 내는지 파악
건축사가 특정 시공사를 고집하는 경우 난처, 견적이 합리적이어서 시행하였으나 추가비용을 요구하는 경우 감당 불가로 공사가 멈추는 경우엔 다른 시공사들이 들어오려고 하지않는 점 주의
시공사를 먼저 찾아 관련있는 건축사에 도면을 맡기는게 수월할 수 있다.
다른 하나는 시공사와 건축주가 함께 비용과 공정을 공유하고 의논해가며 공사를 진행한다.믿을만한 시공사 필요
8. 법인명 짓기
투자회사, 리츠 지양, 벤처회사 느낌으로 간단하게 작명
9. 소호 사무실
월 3만원 정도의 사뮐
10. 법인 설립하기
"셀프미" 사이트로 셀프 법인 설립 가능,
저렴한 법무사를 이용하여 시간을 버는 것이 낫다.
11. 세무사
세무법인을 통해 세무대행
12. 법인계좌개설(은행)
세무사님이 소개하거나 거래하는 것을 소개받는게 편하고, 대출은행에 의뢰하는 것이 좋음
13. 법인카드 만들기
지방세 납부 등으로 필요
14. 법인인감
3개 정도 동일한 모양으로 구매, 잃어버려도 인감 변경하지 않고 사용 가능, 사용인감 역시 함께 만들어 소장
15. 어떤 법인 운영?
별도 사업체가 있다면 업종 추가해서 같이 법인을 운영하면 대출이 더 잘나옴
16. 정부 지원 사업
정부 자금 금융 공공기관 정책자금 (신용보증기금, 기술보증기금, 기업은행, 중소벤처기업진흥공단 등)에 대해 대출 및 세제 혜택이 있는지 확인
벤처기업 인증받으면 취득세 75% 감면, 법인세 소득 50% 감면 혜택등이 있으니 벤쳐 인증 꼭 받자
17. 세금 납부
세금 납부 시기가 많이 자주 돌아온다
절세에 대한 세무 상담 반드시 필요하고 납부 유예, 분할 납부가 가능하므로 법인 자금 상황에 맞춰 운용
국세의 경우 카드 수수료 0.8% 납부하면 대표이사 개인카드로 무이자 할부도 가능
법인세, 종합부동산세의 경우 납부 유예, 분할 납부 가능하고 상당히 도움이 된다.
18.건축가를 피하라
건축사 자격증이 없는 사람들이 보통 자신을 건축가라고 소개한다.
이들은 보통 설계를 수주하기 위해 건축사에게 면허대여료를 지불하는 불법을 저지른다
19. 시공사에 의뢰하여 건축사를 소개받지 마라
시공사나 토탈건축업체에 먼저 의뢰하면 공사비 증대가 되고 설계 품질이 떨어질 가능성이 있다.
서로 견제도 되지 않고, 설계비에 비해 공사비는 일반적으로 2~30배이기 때문에 소탐대실 가능성이 있다.
'오늘의 배움' 카테고리의 다른 글
| [세미나] 해외 진출 성공 브랜드와 함께하는 해외 진출 워크숍 (1) | 2024.03.23 |
|---|---|
| [책 읽기] 사는 동안 한 번은 팔아봐라 (저자. 서 과장) (5) | 2024.03.20 |
| [책 읽기] 소수몽키의 한 권으로 끝내는 미국주식(저자. 소수몽키 황승초) (0) | 2024.03.10 |
| [자율학습] 부동산, 주식 03.10 (1) | 2024.03.10 |
| [책 읽기] 더 해빙 (저자. 이서윤, 홍주연) (1) | 2024.03.09 |